In de huidige woningmarkt kiezen veel mensen ervoor om hun eigen huis te verbeteren in plaats van te verhuizen, je hypotheek verhogen is dan vaak een slimme zet. De rente is meestal lager dan bij een persoonlijke lening, wat het een waardevolle investering in je woongenot maakt. Toch komen er bij deze verhoging complexe fiscale regels en administratieve stappen kijken. Daarom bieden we je in deze blog een concreet stappenplan, leggen we de werking van het bouwdepot uit en behoeden we je voor financiële valkuilen.
Wanneer mag je de hypotheek verhogen?
Overwaarde betekent niet automatisch dat je kunt bijlenen, geldverstrekkers kijken namelijk verder dan alleen de waarde van je woning. Er wordt eerst gekeken naar de verhouding tussen de lening en de marktwaarde van de woning na de verbouwing, dit noemen ze ook wel de loan-to-value. Daarnaast is je inkomen doorslaggevend, de bank toetst of de extra maandlasten binnen de huidige leennormen vallen. Hierbij worden ook eventuele andere financiële verplichtingen meegenomen zoals een private-leasecontract of studieschuld.
Volgens de richtlijnen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is het vaak mogelijk om extra te lenen voor energiebesparende maatregelen, er is hierin voor elke situatie wel een passende oplossing. Het is belangrijk om vooraf een taxatierapport te laten opstellen waarin de waarde voor en na de werkzaamheden wordt vastgesteld zodat de bank precies weet wat ze financieren.
Loan-to-value berekenen
Voor het berekenen van de loan-to-value gebruik je de volgende formule:
Resterende hypotheekschuld / huidige marktwaarde van je woning x 100%
Voorbeeld: Je hebt een hypotheekschuld van € 400.000 en je woning is € 450.000 waard. 400.000 / 450.000 x 100% = 88%. De loan-to-value is dan 88%.
Let op! Sommige banken gebruiken een Nederlandse term voor loan-to-value, dit noemen ze de schuld-marktwaardeverhouding. Koop je nieuwbouw? Dan hanteert de bank de koopsom als woningwaarde.
De fiscale spelregels bij woningverbetering
Wanneer je beslist om te verbouwen wil je natuurlijk optimaal profiteren van fiscale voordelen. De belangrijkste regel van de Belastingdienst is dat de rente over de verhoging alleen aftrekbaar is in Box 1 als het geld aantoonbaar wordt besteed aan onderhoud of verbetering van de eigen woning.
Daarnaast geldt sinds 2013 een strenge aflossingseis voor nieuwe leningdelen, om in aanmerking te komen voor renteaftrek moet het extra bedrag in maximaal 30 jaar volledig en tenminste annuïtair worden afgelost. Let er daarnaast op dat de totale duur van de renteaftrek beperkt is tot 30 jaar. Als je al jaren een hypotheek hebt kan het zijn dat het recht op aftrek voor het oorspronkelijke deel eerder vervalt dan voor de nieuwe verhoging, wat invloed heeft op je toekomstige netto maandlasten.
Bouwdepot en rentetarief, hoe werkt het financieel?
Als de verhoging is goedgekeurd wordt het geleende bedrag meestal niet rechtstreeks op je rekening gestort, dit wordt gereserveerd in een bouwdepot. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij de bank waaruit de facturen van de aannemer of bouwmarkt rechtstreeks worden voldaan, een belangrijk aspect hierbij is de rentevergoeding. Je ontvangt over het bedrag in het depot vaak een rente die gelijk is aan de te betalen hypotheekrente, al hanteren sommige banken een marge van 1% minder aan vergoeding.
Het rentetarief voor het nieuwe leningdeel wordt gebaseerd op de actuele marktrente op het moment van aanvraag. Het is belangrijk om te onthouden dat de verhoging invloed kan hebben op de risicoklasse van je gehele hypotheek. Als de woningwaarde door de verbouwing flink stijgt kan de verhouding tussen de lening en de waarde gunstiger worden, waardoor je mogelijk in aanmerking komt voor een lagere renteopslag op je volledige hypotheeksom. Informeer bij je bank of financieel adviseur naar de specifieke voorwaarden per geldstrekker.
Casus: een nieuwe badkamer financieren
Je wil een verouderde badkamer vervangen voor een bedrag van € 25.000,-. Je woning heeft een huidige marktwaarde van € 400.000,- en een lopende hypotheek van € 300.000,-.
- Aanvraag: Je vraagt een verhoging aan van € 25.000,-.
- Taxatie: De taxateur stelt vast dat de waarde na de renovatie stijgt naar € 415.000,-.
- Fiscaal: Omdat je een nieuwe badkamer (woningverbetering) plaatst en kiest voor een annuïtaire aflossing is de rente over deze € 25.000,- volledig aftrekbaar.
- Realisatie: De bank stort het bedrag in een bouwdepot. Je dient de facturen van de tegelzetter en sanitairwinkel in waarna de bank deze rechtstreeks betaalt, hierdoor behoud je het overzicht en voldoe je aan de bewijslast voor de Belastingdienst.
Concreet stappenplan voor je verhoging
- Financiële check: Laat je maximale leencapaciteit berekenen op basis van je huidige inkomen.
- Waardebepaling: Vraag een taxatierapport aan met een waardebepaling na verbouwing.
- Offertes verzamelen: Zorg voor een gespecificeerde begroting van de geplande werkzaamheden.
- Hypotheekaanvraag: Dien de aanvraag in bij je geldverstrekker of adviseur.
- Passeren of ondertekenen: Afhankelijk van je inschrijving bij de notaris volgt de definitieve toekenning.
- Inrichting bouwdepot: Start de verbouwing en declareer je gemaakte kosten.
Plan je verhogingscheck
Wil je precies weten wat in jouw situatie de meest gunstige manier is om een verbouwing te financieren? Voorkom onnodige kosten en ontdek je mogelijkheden voor een zorgeloze verbouwing.
Veelgestelde vragen
Ja, kosten zoals de taxatie, het advies en eventuele notariskosten kunnen vaak worden meegefinancierd in de verhoging mits de totale lening binnen de grenzen van je inkomen en woningwaarde blijft.
Dit hangt af van je huidige hypotheekakte. Als je bij het afsluiten van je hypotheek hebt gekozen voor een verhoogde inschrijving kun je vaak onderhands verhogen tot dat bedrag zonder notariskosten. Als de verhoging groter is dan wat is ingeschreven moet je naar de notaris.
De rente van je lopende hypotheekdeel blijft doorgaans ongewijzigd, alleen voor het nieuwe leningdeel geldt de actuele marktrente. Door de waardestijging van je woning kan de risicoklasse van je totale hypotheek dalen, wat juist kan leiden tot een lagere rente op je bestaande schuld.
